Kısa özet
- Bir yıllık sözleşme süresi dolunca kira kural olarak bir yıl daha uzar.
- Kiraya veren yalnız süre bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez.
- Tahliye için ihtiyaç, temerrüt, iki haklı ihtar veya geçerli taahhüt gibi kanuni sebep gerekebilir.
- On yıllık uzama süresi sonunda bildirimle fesih için ayrıca üç aylık süreye uyulmalıdır.
Sözleşme süresi dolunca ne olur?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren bu sürenin dolmasına dayanarak fesih yapamaz.
Kira bedelinin yeni dönemde nasıl değişeceği TBK m. 344 ve sözleşme hükümlerine göre belirlenir. Uzama, kiraya verenin kanundaki tahliye haklarını ortadan kaldırmaz.
Kiraya veren hangi sebeplere dayanabilir?
İhtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt ve kiracının veya eşinin aynı yerde kullanılabilir konutu gibi kanuni sebepler kendi özel şartlarıyla uygulanır.
Bu sebepler birbirinin yerine geçmez. Örneğin ödeme emrine dayalı tahliyede ödeme ve itiraz süreleri; ihtiyaç davasında ise dönem sonu ve dava süresi öne çıkar.
On yıllık uzama süresi kuralı
On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Hesap sözleşmenin ilk yılı ile uzama yıllarını ayırmayı gerektirir.
Başlangıç tarihinin veya sözleşme yenilemelerinin yanlış kabul edilmesi tahliye takvimini bozar. Yeni tarihli belgenin gerçekten yeni sözleşme mi yoksa mevcut ilişkinin devamı mı olduğu incelenir.
Kiracı fiilen nasıl tahliye edilir?
Geçerli sona erme sebebi bulunsa bile kiraya veren kendiliğinden kilit değiştiremez, eşyayı çıkaramaz veya abonelikleri hukuka aykırı biçimde kesemez. Anlaşma yoksa arabuluculuk, dava veya uygun icra yolu tamamlanmalıdır.
Mahkeme kararı ya da icra süreci kesinleşip uygulanabilir hâle geldikten sonra tahliye yetkili icra dairesince gerçekleştirilir. Fiilî müdahale ceza ve tazminat sorumluluğu doğurabilir.
Sözleşme takvimi nasıl çıkarılır?
İlk sözleşme tarihi, teslim, yenileme dönemleri, ek protokoller, kira artışları, ihtarlar ve tebligatlar tek çizelgede gösterilmelidir. Tarafların yazışmalarında yeni bir dönem veya tahliye tarihi kabul edilip edilmediği kontrol edilir.
Taşınmazın konut, çatılı işyeri, ürün kirası veya genel kira niteliği uygulanacak rejimi değiştirir. “Kontrat bitti” sonucu, kira türü belirlenmeden kurulamaz.
Muğla'da hukuki süreç
Konut ve çatılı işyeri kirasında sürenin bitmesi, otomatik uzama, on uzama yılı, tahliye sebepleri ve geçerli fesih bildirimi hakkında rehber.
Konut ve çatılı işyeri kira uyuşmazlıklarında sözleşme, banka ödemeleri, ihtarlar, tebligat ve arabuluculuk son tutanağı bir arada tutulmalıdır. Kira davası açılması, her durumda tahliyenin veya kira bedelinin otomatik olarak kabul edileceği anlamına gelmez.
Hukuki dayanak
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347 ve 350-356
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun kira alacağı ve tahliyeye ilişkin hükümleri
Bu konu, Muğla'da kira hukuku ve tahliye süreçleri içinde ele alınmaktadır.
Sık sorulan sorular
Bir yıllık kontrat bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Konut ve çatılı işyerinde kural olarak hayır; sözleşme bir yıl uzar. Kanuni tahliye sebebi veya kiracının fesih bildirimi varsa sonuç değişir.
Ev sahibi sözleşmeyi yenilemiyorum derse tahliye olur mu?
Yalnız bu beyan çoğu durumda yeterli değildir. Kanuni sebep veya on uzama yılı sonrası geçerli bildirim aranır.
Ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Anlaşma yoksa tahliye yargı veya icra yoluyla gerçekleştirilir; kendiliğinden müdahale hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özellikleri, belgeler ve süreler ayrıca değerlendirilmelidir. İnternet sitesindeki bilgiler hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi oluşturmaz.