Kısa özet
- Olağanüstü durum sözleşme kurulurken öngörülmemiş veya öngörülmesi beklenmemiş olmalıdır.
- Değişiklik borçludan kaynaklanmamalı ve ifayı aşırı ölçüde güçleştirmelidir.
- Borcun henüz ifa edilmemiş ya da haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması önemlidir.
- Uyarlama ile kira bedelinin tespiti farklı hukuki kurumlar ve ölçütlerdir.
TBK m. 138 kapsamında aşırı ifa güçlüğü
Türk Borçlar Kanunu m. 138, sözleşme kurulduktan sonra taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmaksızın ortaya çıkmasını ve mevcut koşullarda ifanın dürüstlük kuralına aykırı derecede ağırlaşmasını arar.
Hâkimden sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması istenir. Uyarlama mümkün değilse sürekli edimli sözleşmelerde fesih sonucu gündeme gelebilir. Kira ilişkisinin devamı, tarafların menfaat dengesi ve sözleşme süresi birlikte değerlendirilir.
Kira tespit davasından farkı
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 344 ve 345'teki dönemsel ölçütlere dayanır. Uyarlama ise sözleşme dengesini olağanüstü biçimde bozan sonradan ortaya çıkmış koşulları esas alır.
Beş yıllık sürenin dolması uyarlama davasının zorunlu şartı değildir. Buna karşılık yalnız piyasa kiralarının artması da tek başına uyarlamayı otomatik olarak haklı kılmaz.
Ödeme yapılmışsa uyarlama istenebilir mi?
Kanun, borcun henüz ifa edilmemiş olmasını veya aşırı ifa güçlüğünden doğan haklar saklı tutularak ifa edilmesini arar. Bu nedenle ödemelerin herhangi bir çekince olmadan sürdürülmesi, geçmiş dönem yönünden talebi etkileyebilir.
İhtirazi kaydın zamanı ve içeriği, ödeme açıklamaları ve taraflar arasındaki bildirimler birlikte incelenmelidir.
Mahkeme hangi ölçütlere bakar?
- Sözleşmenin kurulduğu tarihteki ekonomik ve fiilî koşullar
- Sonradan ortaya çıkan olayın olağanüstü ve öngörülemez niteliği
- Tarafların olay üzerindeki etkisi ve risk dağılımı
- Kiralananın niteliği, kullanım amacı ve sözleşme süresi
- Mevcut edimler arasındaki bozulmanın ağırlığı
Bilirkişi incelemesi yardımcı olabilir; nihai hukuki değerlendirme mahkemeye aittir.
Arabuluculuk, mahkeme ve deliller
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk tamamlandıktan sonra anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılması değerlendirilir. Sözleşme, ödeme kayıtları, mali veriler, yazılı bildirimler ve olağanüstü değişikliği gösteren belgeler dosyaya sunulur.
Dava sürerken kiranın hiç ödenmemesi ayrı bir temerrüt riski yaratabilir. Geçici ödeme düzeni somut olay üzerinden planlanmalıdır.
Muğla'da kira uyarlama davası
Muğla'da kira uyarlama davası değerlendirilirken bölgedeki piyasa değişimi tek başına yeterli kabul edilmez; sözleşmenin kurulduğu koşullar, risk dağılımı ve edimler arasındaki dengenin ne ölçüde bozulduğu araştırılır.
Konut ve çatılı işyeri kira uyuşmazlıklarında sözleşme, banka ödemeleri, ihtarlar, tebligat ve arabuluculuk son tutanağı bir arada tutulmalıdır. Kira davası açılması, her durumda tahliyenin veya kira bedelinin otomatik olarak kabul edileceği anlamına gelmez.
Hukuki dayanak
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 138, 344 ve 345
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
Bu konu, Muğla'da kira hukuku ve tahliye süreçleri içinde ele alınmaktadır.
Sık sorulan sorular
Yüksek enflasyon tek başına uyarlama sebebi midir?
Tek başına otomatik sonuç doğurmaz. Sözleşme tarihi, risk dağılımı ve edimler arasındaki bozulmanın ağırlığı somut olayda incelenir.
Uyarlama geçmişe etkili olur mu?
Talep tarihi, ihtirazi kayıt ve ifanın durumu önemlidir. Geçmiş dönem etkisi dosya özelinde değerlendirilir.
Kiracı da uyarlama isteyebilir mi?
TBK m. 138 şartları kendi yönünden oluşmuşsa kiracı da sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özellikleri, belgeler ve süreler ayrıca değerlendirilmelidir. İnternet sitesindeki bilgiler hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi oluşturmaz.