Kısa özet
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt için yazılı bildirimle en az otuz gün süre verilir.
- Tahliye talepli ilamsız icra, alacak ve tahliye talebini aynı süreçte ileri sürmeye yarayabilir.
- Kiracı ödeme emrine kural olarak yedi gün içinde itiraz edebilir.
- İki haklı ihtar yolu ile temerrüt nedeniyle tahliye aynı hukuki yol değildir.
Önce kira borcu doğru belirlenmelidir
Sözleşmedeki ödeme günü, artış hükmü, banka transferleri ve açıklamalar karşılaştırılmalıdır. Ödeme başka bir aya mahsup edilmişse veya yan giderle kira bedeli karışmışsa takip tutarı hatalı kurulabilir.
Kiraya verenin geçmiş ödemeleri nasıl kabul ettiği ve varsa depozitonun niteliği de incelenmelidir. Depozito, kira ilişkisi sürerken kural olarak kiracının tek taraflı biçimde son aylara mahsup edeceği bir ödeme değildir.
Temerrüt ihtarı
Türk Borçlar Kanunu m. 315 uyarınca kiracı, muaccel kira veya yan gider borcunu ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve bildirimin kiracıya tebliğini izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Bildirimde borç, ödeme süresi ve sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Süre dolmadan fesih sonucuna dayanılması usul riski doğurur.
Tahliye talepli icra takibi
Kiraya veren, şartları varsa kira alacağı ve tahliye istemini içeren ilamsız icra takibi başlatabilir. Ödeme emri kiracıya tebliğ edilir; konut ve çatılı işyeri kirasında borcun ödenmesi için otuz günlük süre tanınır.
Kiracı borca veya takibe kural olarak yedi gün içinde itiraz edebilir. İtirazın varlığı, içeriği ve dayandığı belgeye göre kiraya verenin itirazın kaldırılması veya iptali yoluna başvurması gerekebilir.
İki haklı ihtar yolu
Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olunması, Türk Borçlar Kanunu m. 352 kapsamında dönem sonunda dava yoluyla tahliye sebebi oluşturabilir. Bu yol, tek bir borç için verilen temerrüt süresinden farklı şartlara sahiptir.
İhtarların hangi kira ayına ilişkin olduğu, ödemeden önce mi sonra mı tebliğ edildiği ve davanın dönem sonundan itibaren bir aylık sürede açılıp açılmadığı kontrol edilir.
Ödeme ve tebligat delilleri
- Yazılı kira sözleşmesi ve ekleri
- Banka hesap hareketleri ve ödeme açıklamaları
- İhtarname veya ödeme emri tebliğ evrakı
- Aylara göre borç ve ödeme dökümü
- Varsa aidat ve yan gider belgeleri
Tebliğ tarihi görülmeden itiraz veya ödeme süresinin dolduğu varsayılmamalıdır.
Muğla'da kira borcu ve tahliye süreci
Muğla'da kiracının kira borcunu ödememesi hâlinde başvurulacak yol; ödeme kayıtlarına, sözleşmedeki vade düzenine ve kiraya verenin yalnız alacak mı yoksa tahliye de mi talep ettiğine göre belirlenir.
Konut ve çatılı işyeri kira uyuşmazlıklarında sözleşme, banka ödemeleri, ihtarlar, tebligat ve arabuluculuk son tutanağı bir arada tutulmalıdır. Kira davası açılması, her durumda tahliyenin veya kira bedelinin otomatik olarak kabul edileceği anlamına gelmez.
Hukuki dayanak
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315 ve 352
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269 ve devamı
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4
Bu konu, Muğla'da kira hukuku ve tahliye süreçleri içinde ele alınmaktadır.
Sık sorulan sorular
Kiracı bir aylık kirayı ödemezse hemen tahliye edilir mi?
Hayır. Geçerli bildirim veya takip, kanuni ödeme süresi ve gerektiğinde mahkeme kararı ya da kesinleşmiş icra süreci gerekir.
İcra takibinde ödeme yapılırsa tahliye yine olur mu?
Kanuni süre içinde tüm takip borcu ve ferileri ödendiğinde o takibe dayalı temerrüt tahliyesi kural olarak önlenir; dosya hesabı ayrıca kontrol edilmelidir.
Elden ödeme nasıl ispatlanır?
Makbuz, imzalı belge, yazışma ve diğer hukuka uygun deliller önem taşır. Ödeme iddiasının ispat yükü somut duruma göre değerlendirilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özellikleri, belgeler ve süreler ayrıca değerlendirilmelidir. İnternet sitesindeki bilgiler hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi oluşturmaz.