Kısa özet
- Kira bedelinin tespiti davası kural olarak her zaman açılabilir.
- Kararın yeni dönemin başından etkili olması için TBK m. 345'teki zamanlama koşulları önemlidir.
- Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi yapılır.
- Dava öncesinde, kural olarak dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanır.
Kira tespit davasının amacı
Dava, mevcut kira bedelinin kanuni ölçütlere göre yeniden belirlenmesini sağlar. Tahliye veya geçmiş kira borcunun tahsili bu davanın doğrudan konusu değildir. Davayı kiraya veren gibi kiracı da şartları varsa açabilir.
Uyuşmazlığın konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin olması, sözleşme başlangıcı ve yenileme dönemleri ilk aşamada belirlenir.
Beş yıldan önce ve sonra hangi ölçütler uygulanır?
Beş yıldan kısa süreli veya beş yıldan önce yenilenen sözleşmelerde artış, Türk Borçlar Kanunu m. 344'teki sınırlar içinde değerlendirilir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı kanuni üst sınırdır.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; endeks değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedeli belirler. Emsal seçimi yalnız ilan fiyatlarına dayandırılmaz; konum, nitelik, kullanım ve sözleşme koşulları karşılaştırılır.
Dava ne zaman açılmalıdır?
Tespit davası her zaman açılabilir. Ancak kararın yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması isteniyorsa dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya kira artışı iradesini içeren yazılı bildirim yapılmalıdır.
Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedelin dönem başından itibaren uygulanması mümkün olabilir. Dosyanın sözleşme hükmü ve bildirim tarihleriyle birlikte incelenmesi gerekir.
Arabuluculuk ve görevli mahkeme
Kira ilişkisinden doğan tespit uyuşmazlığında dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurulur. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki, genel kurallar ve sözleşmenin ifa yeri dikkate alınarak belirlenir.
Emsal ve diğer deliller
- Kira sözleşmesi ve artış hükümleri
- Banka ödeme kayıtları
- Kiralananın yüzölçümü, yaşı, kullanım biçimi ve fiziksel durumu
- Aynı çevredeki karşılaştırılabilir kira sözleşmeleri
- İhtar veya yazılı artış bildirimi
Keşif ve bilirkişi incelemesi uygulamada temel delillerdendir. Emsallerin gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığı gerekçeli biçimde tartışılmalıdır.
Muğla'da kira tespit davası
Muğla'da kira tespit davası hazırlanırken kira döneminin başlangıcı, beş yıllık sürenin dolup dolmadığı, emsal kira sözleşmeleri ve taşınmazın somut özellikleri dosya bazında karşılaştırılır.
Konut ve çatılı işyeri kira uyuşmazlıklarında sözleşme, banka ödemeleri, ihtarlar, tebligat ve arabuluculuk son tutanağı bir arada tutulmalıdır. Kira davası açılması, her durumda tahliyenin veya kira bedelinin otomatik olarak kabul edileceği anlamına gelmez.
Hukuki dayanak
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 ve 345
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
Bu konu, Muğla'da kira hukuku ve tahliye süreçleri içinde ele alınmaktadır.
Sık sorulan sorular
Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılamaz mı?
Dava açılabilir; fakat uygulanacak ölçütler beş yıldan sonraki emsal ve hakkaniyet değerlendirmesinden farklıdır.
İlan sitelerindeki fiyatlar tek başına emsal olur mu?
İlanlar yardımcı veri olabilir; fiilen kurulmuş karşılaştırılabilir kira sözleşmeleriyle aynı ispat gücünde değildir.
Belirlenen bedel hangi tarihten uygulanır?
Dava ve yazılı bildirim tarihi ile sözleşmedeki artış hükmüne göre değişir. TBK m. 345 koşulları dosya özelinde kontrol edilmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özellikleri, belgeler ve süreler ayrıca değerlendirilmelidir. İnternet sitesindeki bilgiler hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi oluşturmaz.