Kısa özet
- Ecrimisil kira alacağı değil, haksız işgal tazminatıdır.
- Davacının üstün hakkı ve davalının haksız kullanımı ispatlanmalıdır.
- Paydaşlar arasında kural olarak intifadan men koşulu ayrıca incelenir.
- Geriye dönük taleplerde beş yıllık zamanaşımı uygulaması önemlidir.
Ecrimisilin temel koşulları
Davacının taşınmaz üzerinde mülkiyet veya üstün yararlanma hakkı bulunmalı; davalı taşınmazı haklı bir sebep olmadan kullanmalı ve kullanım nedeniyle zarar ya da elde edilmesi engellenen kazanç doğmalıdır. Kötüniyet değerlendirmesi zilyedin hakkı olmadığını bilip bilmediğine göre yapılır.
Kullanımın başlangıcı, kapsamı ve hangi bölüme ilişkin olduğu keşif, fotoğraf, tutanak, abonelik ve tanıklarla belirlenir.
Paydaşlar arasında intifadan men
Paylı taşınmazda bir paydaşın diğerinden ecrimisil isteyebilmesi için kural olarak taşınmazdan yararlanma isteğini önceden bildirmiş ve kullanımının engellendiğini göstermiş olması gerekir. Bu duruma intifadan men denir.
Doğal ürün veren veya hukuki semere elde edilen taşınmazlar, daha önce dava veya icra takibi bulunması ve kullanımın tamamının inkâr edilmesi gibi hâllerde istisnalar olabilir. Somut kullanım biçimi incelenmelidir.
Ecrimisil nasıl hesaplanır?
Taşınmazın konumu, yüzölçümü, kullanım türü, dönemsel kira emsalleri, varsa ürün geliri ve fiilî kullanım alanı dikkate alınır. Hesap çoğu zaman keşif ve uzman bilirkişi incelemesiyle yapılır.
İlan fiyatları tek başına yeterli emsal değildir. Aynı dönemde, benzer konum ve nitelikte fiilen kurulmuş kira ilişkileri ile kullanımın sağlayabileceği net gelir değerlendirilir.
Hangi dönem için istenebilir?
Ecrimisil taleplerinde geriye doğru beş yıllık zamanaşımı uygulaması gözetilir. Başlangıç, dava tarihi ve talep edilen kullanım dönemleri açıkça gösterilmelidir.
İhtar veya dava, sonraki dönem bakımından kötüniyet ve intifadan men değerlendirmesini etkileyebilir. Dönemler ve kısmi ödemeler tablo hâlinde sunulmalıdır.
Ecrimisil tahliye sağlar mı?
Ecrimisil davası geçmiş haksız kullanımın parasal karşılığını hedefler; tek başına taşınmazın boşaltılması veya elatmanın önlenmesi sonucu doğurmaz. Kullanım devam ediyorsa elatmanın önlenmesi, tahliye veya ortaklığın giderilmesi talebi ayrıca gerekebilir.
Dava türleri birlikte açılacaksa görev, harç, arabuluculuk ve taraf teşkili her talep bakımından kontrol edilmelidir.
Muğla'da hukuki süreç
Ecrimisil talebinde haksız kullanım, kötüniyet, paydaşlar arasında intifadan men, beş yıllık dönem, kira emsali, keşif ve tahliye ile farkı.
Gayrimenkul davası hazırlanırken güncel ve tedavüllü tapu kayıtları, kadastro belgeleri, imar durumu ve fiilî kullanım belirlenmelidir. Keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiren konular dava türüne göre planlanır.
Hukuki dayanak
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683, 688 ve devamı, 995
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun haksız fiil ve zamanaşımı hükümleri
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
Bu konu, Muğla'da gayrimenkul, tapu ve kadastro hukuku içinde ele alınmaktadır.
Sık sorulan sorular
Ecrimisil ile kira alacağı aynı mı?
Hayır. Kira alacağı sözleşmeye, ecrimisil ise haklı sebep olmadan kötüniyetli kullanıma dayanır.
Kardeşim ortak evi tek başına kullanıyor, ecrimisil isteyebilir miyim?
Kural olarak kullanma isteğinin bildirilmesi ve engelleme, yani intifadan men aranır; olayın niteliğine göre istisnalar bulunabilir.
Ecrimisil davası açınca taşınmaz boşaltılır mı?
Kendiliğinden hayır. Elatmanın önlenmesi, tahliye veya ortaklığın giderilmesi gibi uygun talep ayrıca kurulmalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özellikleri, belgeler ve süreler ayrıca değerlendirilmelidir. İnternet sitesindeki bilgiler hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi oluşturmaz.